Czy warto kupić dom w trakcie budowy, czy czekać na gotowy? Ryzyka i korzyści

To jeden z największych dylematów, przed którymi stają osoby planujące zakup nieruchomości. Własny kąt to marzenie, ale droga do niego bywa wyboista. Czy opłaca się zaryzykować i postawić na dom na sprzedaż będący jeszcze placem budowy, zyskując niższą cenę i szansę na personalizację? Czy może lepiej zapłacić więcej za gotowy dom na sprzedaż i zyskać spokój ducha oraz natychmiastową możliwość wprowadzenia? Poniżej rozkładamy na czynniki pierwsze plusy i minusy każdej opcji, aby pomóc Ci podjąć najlepszą decyzję.

Kiedy jest najlepszy moment na zakup nowego domu – w trakcie budowy czy po jej zakończeniu?

Najlepszy moment na zakup nowego domu na sprzedaż zależy głównie od Twoich priorytetów: finansów, chęci personalizacji oraz tego, jak szybko potrzebujesz się wprowadzić. Kupno na etapie budowy, często określanym jako „dziura w ziemi”, zazwyczaj wiąże się z niższą ceną i daje największe możliwości wprowadzenia zmian w układzie czy wykończeniu, ale musisz liczyć się z ryzykiem opóźnień i koniecznością dłuższego oczekiwania na klucze. Z kolei zakup gotowego domu to pewność terminu i możliwość natychmiastowego zamieszkania, minimalne ryzyko i brak stresu związanego z nadzorowaniem postępów, choć zazwyczaj za taki komfort trzeba zapłacić wyższą cenę.

Obecnie, dzięki mechanizmom takim jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), ryzyko finansowe przy zakupie w trakcie budowy jest znacznie mniejsze niż kiedyś. Decyzja jest więc balansem między oszczędnością i możliwością dopasowania a szybkością i bezpieczeństwem inwestycji.

Dom marzeń: kupować już, czy czekać na klucze?

Zastanawiając się nad własnym M, stajemy przed dylematem: brać kredyt na dom na sprzedaż będący jeszcze na papierze, czy poczekać, aż deweloper skończy i kupić gotowy dom na sprzedaż? To jak wybór między kupnem garnituru szytego na miarę a gotowym modelem z wieszaka.

Kiedy szukasz domy na sprzedaż od dewelopera, musisz ocenić, co jest dla Ciebie ważniejsze: niższa cena i możliwość wpływu na projekt, czy pewność i natychmiastowa przeprowadzka. Pamiętaj, że niezależnie od etapu, warto korzystać z rzetelnych źródeł, na przykład takich jak portal gomiko.pl, aby znaleźć sprawdzone oferty.

Dlaczego warto postawić na zakup, gdy jest tylko „dziura w ziemi”?

Kupno domu na etapie, gdy jest dopiero wylewana fundamentowa płyta, ma kilka mocnych stron, które mogą przeważyć szalę. Przede wszystkim:

1. Niższa cena: to zazwyczaj największa zaleta. Deweloperzy często oferują dom na sprzedaż w niższej cenie na początkowym etapie inwestycji, aby szybciej zdobyć środki na budowę. Jest to dla Ciebie szansa na większą oszczędność lub zakup większego metrażu.
2. Personalizacja: to moment, kiedy możesz dogadać z deweloperem zmiany, które w gotowym budynku byłyby już niemożliwe lub bardzo kosztowne. Chcesz przesunąć ścianę działową, zmienić układ gniazdek, czy wprowadzić inny materiał wykończeniowy? Na etapie budowy jest to najłatwiejsze! W efekcie kupujesz nowy dom na sprzedaż idealnie dopasowany do Twoich potrzeb.
3. Większy wybór: najciekawsze lokalizacyjnie czy metrażowo domy na sprzedaż – te z najlepszym widokiem czy największym ogrodem – są zwykle rezerwowane na początku.

Gotowe domy na sprzedaż – dlaczego warto poczekać?

Pewność i komfort to główne argumenty za tym, żeby wstrzymać się z zakupem do momentu, aż zobaczysz gotowy dom na sprzedaż.

• Brak ryzyka opóźnień: kupując gotowy dom, wiesz, kiedy dostaniesz klucze. Unikasz stresu związanego z przedłużającą się budową, problemami z podwykonawcami czy niespodziewanymi zmianami w projekcie.
• Możliwość natychmiastowego wprowadzenia: możesz od razu zacząć urządzać wnętrze i mieszkać. Nie musisz czekać, co jest kluczowe, jeśli np. kończy Ci się umowa najmu.
• Widzisz, co kupujesz: możesz dokładnie ocenić jakość wykonania, zobaczyć, jak wygląda okolica, jak jest nasłoneczniony ogród i czy sąsiedztwo spełnia Twoje oczekiwania. Nie kupujesz kota w worku, tylko gotowy produkt.

Jak Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) chroni moje pieniądze?

Wielu kupujących obawia się ryzyka finansowego, kiedy wpłacają środki na dom na sprzedaż, który jeszcze nie stoi. Tutaj wchodzi rola Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego (DFG). To mechanizm, który ma chronić Twoje pieniądze wpłacone na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W skrócie, gdyby deweloper upadł lub nie wywiązał się z umowy, DFG ma za zadanie zagwarantować zwrot Twoich środków. Daje to znacznie większe poczucie bezpieczeństwa przy zakupie na wczesnym etapie budowy, choć oczywiście zawsze warto sprawdzić wiarygodność dewelopera.

O co powinienem zapytać dewelopera, kupując nowy dom na sprzedaż na wczesnym etapie?

Jeśli zdecydujesz się na zakup nowego domu na sprzedaż w trakcie budowy, musisz stać się bardziej dociekliwy. Zanim podpiszesz umowę, dowiedz się:

1. Jaki jest dokładny termin zakończenia budowy i przekazania kluczy (i jakie są kary umowne za opóźnienia)?
2. Jakie zmiany w projekcie są możliwe do wprowadzenia i jaki jest ich koszt?
3. Jaka jest jakość i specyfikacja użytych materiałów (np. okien, izolacji, systemów grzewczych)?
4. Czy i kiedy będę mógł wizytować budowę w trakcie jej trwania?
5. Jakie gwarancje oferuje deweloper po odbiorze domu?
6. W jakim banku prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy?

Podsumowanie: czy warto kupić dom na sprzedaż w trakcie budowy?

Decyzja należy do Ciebie i Twojego portfela. Jeśli zależy Ci na niższej cenie, możliwości dostosowania projektu i masz czas na czekanie (oraz akceptujesz drobne ryzyko opóźnień), wybór domu na etapie budowy wydaje się sensowny. Jeśli jednak potrzebujesz się szybko wprowadzić, cenisz sobie pewność i chcesz uniknąć stresu, lepiej postawić na gotowy dom na sprzedaż. Pamiętaj, że każdy dom na sprzedaż – czy to na wczesnym, czy na końcowym etapie – wymaga dokładnej analizy umowy i wiarygodności dewelopera.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

Czy domy na sprzedaż w trakcie budowy są zawsze tańsze niż gotowe?

Z reguły tak. Deweloperzy często oferują najniższe ceny na początkowym etapie inwestycji (tzw. „oferta startowa”), aby szybko pozyskać kapitał. W miarę postępu prac i rosnącego popytu cena zwykle wzrasta. Różnica cenowa może być znacząca, co dla wielu kupujących jest kluczowym argumentem.

Co to jest mieszkaniowy rachunek powierniczy i dlaczego jest ważny?

Mieszkaniowy rachunek powierniczy to specjalne konto bankowe, na które wpłacasz pieniądze za nowy dom na sprzedaż w trakcie budowy. Bank kontroluje wypłaty dla dewelopera, które następują dopiero po zakończeniu określonego etapu prac. Chroni to Twoje środki przed niewypłacalnością dewelopera, a w razie problemów – DFG gwarantuje ich zwrot.

Jakie jest główne ryzyko przy zakupie domu w budowie?

Najważniejszym ryzykiem jest opóźnienie w oddaniu inwestycji (wydłużenie terminu przekazania kluczy). Może to wynikać z problemów z pogodą, dostawami materiałów, czy kwestiami urzędowymi. Warto dokładnie sprawdzić w umowie deweloperskiej, jakie są zapisy dotyczące kar umownych za opóźnienia, aby chronić swoje interesy.

Czy mogę negocjować cenę, kupując gotowy dom na sprzedaż?

Tak, negocjowanie jest możliwe. Chociaż cena gotowego domu na sprzedaż jest zazwyczaj wyższa i mniej elastyczna niż w przypadku zakupu na etapie „dziury w ziemi”, deweloperowi może zależeć na szybkiej sprzedaży ostatnich lokali, szczególnie pod koniec roku kalendarzowego lub rozliczeniowego. Warto spróbować uzyskać rabat lub darmowe dodatki, np. miejsce parkingowe.

Czy do deweloperskiego rachunku powierniczego muszę dopłacać?

Nie, to mechanizm finansowy narzucony prawnie na dewelopera, który ma chronić nabywcę. Nie wiąże się to z dodatkowymi kosztami bezpośrednio dla Ciebie. Twoje wpłaty idą na ten rachunek, a deweloper ponosi koszty jego obsługi.

Co to jest stan deweloperski i co powinienem sprawdzić?

Stan deweloperski to poziom wykończenia, w jakim otrzymujesz nowy dom na sprzedaż. Zwykle oznacza to dom z otynkowanymi ścianami, wylewkami podłogowymi, zamontowanymi drzwiami zewnętrznymi i oknami oraz kompletnymi instalacjami. Zawsze sprawdź w umowie, co dokładnie wchodzi w zakres stanu deweloperskiego, aby uniknąć późniejszych nieporozumień i wiedzieć, jakie prace wykończeniowe jeszcze Cię czekają.

Czy mogę odstąpić od umowy deweloperskiej, jeśli budowa się opóźnia?

Umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać, w jakich sytuacjach możesz odstąpić od niej. Zazwyczaj jest to możliwe, gdy deweloper rażąco narusza terminy lub inne istotne warunki umowy. Jeśli opóźnienie jest znaczące, masz prawo wyznaczyć dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie – odstąpić od umowy. Pamiętaj, aby skorzystać z pomocy prawnika.

Jakie zmiany są najłatwiejsze do wprowadzenia, gdy kupuję dom w trakcie budowy?

Najłatwiejsze i najtańsze są zazwyczaj zmiany w instalacjach elektrycznych (np. dodanie gniazdek, zmiana ich wysokości), hydraulicznych (np. przesunięcie przyłączy w kuchni/łazience) oraz wewnętrznym układzie ścianek działowych (jeśli nie są nośne). Zmiany w elewacji, konstrukcji dachu, czy ingerencja w ściany nośne są znacznie trudniejsze, droższe i mogą wymagać zmian w pozwoleniu na budowę.